OUTORGA ONEROSA: SETOR
PRIVADO APRESENTA IMPACTOS

Presidente da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, Carlo Caiado foi aplaudido por empresários da construção civil e do mercado imobiliário na mesa redonda “Plano Diretor como Indutor do Desenvolvimento”, que aconteceu hoje (19/9), no Rio Construção Summit, evento promovido pela Firjan e pelo Sindicato da Construção Civil no Rio de Janeiro (SindusconRio), no Píer Mauá. “Entendemos a necessidade de isenção da outorga onerosa nos primeiros cinco anos após a implantação do Plano Diretor, com cobrança gradativa a partir do sexto ano”, afirmou, recebendo aplausos.

Ainda na avaliação de Caiado, no caso da Zona Norte e do Centro da cidade esta isenção deve ser de dez anos. O presidente da Câmara foi o último debatedor da mesa redonda, que teve o vice-presidente do Secovi de São Paulo, Cláudio Bernardes, e o vice-presidente comercial da Cury Construtora, Leonardo Mesquita, mostrando os impactos da outorga onerosa do direito de construir sobre o setor.

Prevista no Estatuto das Cidades, a outorga onerosa deve ser implementada no novo Plano Diretor da Cidade do Rio de Janeiro, que passará pela segunda votação na Câmara Municipal até o final do ano. Trata-se de uma contrapartida que terá de ser paga pelos empreendedores para a Prefeitura, a fim de aproveitar o máximo potencial construtivo de um terreno. “Nossa ideia foi trazer exemplos do que funcionou e do que não funcionou em Planos Diretores de outras cidades, para fomentar o debate no Rio, destacou o presidente do SindusconRio, Claudio Hermolin, moderador da discussão.

Bernardes apresentou o exemplo desenvolvimentista do Plano Diretor de São Paulo. Segundo ele, as principais preocupações na capital paulista em relação à aplicação da outorga onerosa foram o direito garantido sobre terrenos já comprados e projetos em andamento, o impacto da cobrança no preço final das unidades, a clareza e a facilidade no cálculo dessa contrapartida antes da aquisição do terreno, e a adaptação do setor produtivo ao novo modelo, com um processo de transição adequado.

Nos primeiros anos, o Coeficiente de Aproveitamento (CA, que determina o índice de aproveitamento de um terreno) para toda a cidade de São Paulo foi estipulado em 4. Ou seja, até o CA 4 o empreendedor podia construir sem nenhuma cobrança de outorga. “Depois o CA caiu para 3 e, depois, para 2, foi assim durante 12 anos”, afirmou Bernardes, explicando que somente em 2014 foi adotado o CA 1, que vem sendo cogitado no Rio de Janeiro.

“As cidades que fizeram como São Paulo, com cautela no começo da aplicação da outorga tiveram êxito, enquanto aquelas que seguiram em outra direção viram o setor da construção civil e o mercado imobiliário paralisados”, assinalou. De acordo com Bernardes, o montante superior a R$ 1 bilhão arrecadado com outorga onerosa em São Paulo em 2022 corresponde a apenas 1,2% da arrecadação total da cidade. “Ninguém resolve problemas financeiros de uma cidade com 1,2%.”

Outra estratégia da capital paulista foi a de reduzir a outorga onerosa ao longo dos eixos de transporte, onde se pretendia maior adensamento populacional, fazendo da contrapartida um instrumento de planejamento urbano. “Além disso, houve incentivos para o uso misto dos edifícios”, acrescentou o presidente do Secovi. “Um Plano Diretor deixa marcas boas e ruins na cidade”, resumiu.

Por sua vez, Leonardo Mesquita, da Cury, apresentou os efeitos práticos da aplicação da legislação em Habitações de Interesse Social (HIS). Segundo ele, em 2014 São Paulo produziu apenas 4.613 unidades de HIS, contra 9.428 do Rio de Janeiro. Já em 2022, foram 30.810 unidades em São Paulo, em comparação a 5.730 no Rio. “Até 2014 só a periferia de São Paulo produzia HIS por causa da legislação, hoje a Cury Construtora praticamente não atua mais fora da capital paulista, que tem legislação mais flexível que as cidades periféricas”, observou.

Mesquita comparou um empreendimento em terreno em Olaria, no Rio, com outro em terreno de dimensões semelhantes em Panamby, em São Paulo. No primeiro caso, pelas regras atuais, o máximo possível de se construir em Olaria é de 260 unidades. Em Panamby, são 660 unidades. “Leve-se em conta também o fato de uma unidade em Panamby custar R$ 225 mil, contra R$ 260 mil de Olaria, muito embora o terreno em Olaria seja mais barato”, disse o vice-presidente da Cury, explicando que o menor aproveitamento acaba encarecendo o valor final dos imóveis.

Em outra comparação, Mesquita citou terrenos similares em São Cristóvão, no Rio, e na Mooca, em São Paulo. O primeiro com 300 unidades e o segundo com 921 unidades. “A diferença fundamental entre eles é a maior liberdade para o desenvolvimento de projetos em São Paulo”, salientou. “Por que o Porto Maravilha, no Rio, é um sucesso? Porque a legislação do Porto é diferente de todo o resto da cidade, com gabaritos mais altos e sem exigência de vagas de estacionamento.”

Subsecretário executivo de Desenvolvimento Econômico, Inovação e Simplificação do município do Rio de Janeiro, Thiago Dias também participou do debate e sinalizou que as discussões sobre isenção e modelo de transição para a outorga onerosa ainda não terminaram. “É um tema que divide opiniões dentro da própria Prefeitura”, disse. “E é por isso o setor privado precisa fornecer dados para que os poderes executivo e legislativo possam tomar as melhores decisões para a cidade”, argumentou Hermolin. “Hoje temos excelente interlocução com ambos os poderes”, finalizou o presidente do SindusconRio.